E-mail: info@ocenka-express.ru

Особенности национального заключения сделок

В 1998 году в России был принят закон о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Одной из главных его новаций стало появление возможности заключать сделки не через нотариуса, а в так называемой простой письменной форме (ППФ). По оценкам риэлторов, через ППФ идут примерно 50 процентов. Что же заставляет остальные 50% все же заключать сделки через нотариуса? Первое соображение — необходимость. Некоторые виды сделок по-прежнему требуют нотариального оформления — рента, ипотека, вступление в наследство. Сейчас, правда, руководство страны самым серьезным образом взялось за развитие ипотеки, и одно из внесенных правительством в Госдуму предложений — позволить ППФ и для ипотечных сделок. Нотариусы, конечно, недовольны, но в этом вопросе их вряд ли послушают. Причина вторая — неосведомленность. Многие граждане до сих пор не знают, что возможно безнотариальное оформление. Как говорит нотариус Алла Цымбаренко, доходит до того, что некоторые покупатели квартир, увидев правоустанавливающие документы в ППФ, даже думают, что квартира какая-то "дефективная", и отказываются от сделки. Что, конечно, неправильно — если договор заключен (нотариально или нет) и надлежащим образом зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, он имеет юридическую силу. Надо отметить, что некоторые участники рынка сознательно культивируют в гражданах незнание о возможности ППФ. Иногда риэлторы говорят своим клиентам (людям не всегда юридически грамотным), что сделка будет у нотариуса — и никак иначе. Обязательным условием объявляют нотариальное оформление и многие застройщики. Однако было несколько случаев, когда покупатели квартир в новостройках отказывались идти к нотариусу и добивались своего через угрозу обратиться в суд. Понятно, что такой напористостью обладают далеко не все — большинство покупателей предпочитает заплатить эти несчастные 1,5 процента. Но, пожалуй, главное соображение в пользу нотариуса — большая надежность. По закону, нотариус отвечает за правильность заключения договора, чистоту представленных документов, дееспособность участвующих в договоре лиц. Причем ответственность эта не эфемерная, а вполне конкретная — имущественная, и она не имеет срока давности. Все это заставляет нотариуса внимательнее смотреть на заключаемые сделки и в сомнительных случаях отказывать. По словам Аллы Цымбаренко, нотариусы, в определенной степени, даже благодарны нынешнему закону о регистрации, поскольку все "теневые", криминальные сделки ушли в ППФ. Действительно, зачем в случае с проблемной квартирой идти к нотариусу, если все можно сделать без него? Еще один момент — помимо сомнительных документов, бывают еще и сомнительные продавцы или дарители. Нотариус же их зачитывает вслух, очень жестко разъясняет правовые последствия, риэлторы даже иногда высказывают свое недовольство: "Вы запугиваете граждан!". А нотариусы не запугивают — они предупреждают, причем на несколько шагов вперед. Договор в ППФ совершенно необязательно составлять самим участникам сделки. Эту работу согласятся проделать юристы практически любой риэлторской компании, и за такую работу они возьмут всего 200-300 долларов. Сегодня оформление покупки идет за счет покупателя — он и выбирает форму договора. Как правило, если в договоре пишется подлинная стоимость квартиры, чаще выбирается ППФ. Если же цена "по БТИ" — предпочитают нотариуса. Есть еще один нюанс: если продажа "чистая" (квартира-деньги) — обычно выбирается безнотариальная форма. В случаях всевозможных "цепочек" и альтернатив чаще предпочитают нотариуса. По этой же причине ППФ охотнее выбирают при купле-продаже загородной недвижимости — там "цепочек" практически не бывает. В городе же сделки сложнее, и здесь люди чаще обращаются к нотариусу.