E-mail: info@ocenka-express.ru

Специфика массовой оценки недвижимости и области ее применения

При рассмотрении вопросов оценки недвижимости подразумеваются, достаточно крупные объекты зданий, нежилых помещений и так далее. Принятые законы об оценочной деятельности и Стандарты оценки, а также большинство публикаций, ориентируются именно на подобные объекты. На рынке недвижимости наиболее развит сектор купли-продажи квартир. В последние годы ежемесячно регистрировалось примерно по 5-10 тысяч таких сделок. Таким образом, квартиры превратились почти в «товар массового спроса». Поэтому обычный, сугубо индивидуальный подход к оценке объекта недвижимости становится избыточным и нерациональным при оценке московских квартир. подготовка полного отчета о купле-продаже весьма трудоемка и требует высокой квалификации разработчика. Такая работа оправдана, когда речь идет об уникальном объекте стоимостью в сотни тысяч и в миллионы долларов. Но, как правило, она не целесообразна при оценке обычной квартиры стоимостью в десятки тысяч долларов, то есть на 1-2 порядка дешевле крупного объекта. Рекомендации западных авторов и практический опыт риелторов указывают: для небольшой жилой недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Как пишет Г. Харрисон, подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж основывается на сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости. Покупатели часто основывают свои заключения о стоимости главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также используют эту информацию наряду со сведениями о проданных или сданных в аренду объектах. Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это означает: если на рынке оно может быть заменено (что обычно и происходит), то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретения жилья равной степени привлекательности, при допущении, что не понадобится много времени на осуществление замены. Цены индивидуальных продаж часто отличаются от рыночной нормы цен из-за мотивации участников сделки, условия их осведомленности и/или условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Когда имеется информация по достаточному количеству сопоставимых продаж и предложений на продажу для данного рынка, то легко определить ценовые тенденции, служащие лучшим индикатором рыночной стоимости недвижимости. Подход с точки зрения сопоставимых продаж в целом наиболее предпочтительный метод оценки рыночной стоимости жилой недвижимости. Оценки, базирующиеся на применении подходов по затратам и доходу, имеют большую вероятность быть подверженными значительной ошибке. В качестве альтернативы традиционным методам внесения поправок в цены аналогов существуют новые методы, использующее для сравнения большее число продаж. Они не зависят от поправок, основанных на ограниченной рыночной информации, а связаны со статистической обработкой данных по многим сопоставимым продажам. А поскольку для этого класса объектов их достаточно много, метод поправок целесообразно заменять более новым методом, основанным на результатах регрессионного анализа больших массивов статистической информации. В результате такого анализа определяется характер математической зависимости для цены продажи квартиры на рынке от ее характеристик (параметров): общей и жилой площади, расположения, количества комнат, этажа, типа дома, наличия телефона и т.д. Таким образом, строится модель и определяется некоторая зависимость (функция) цены от параметров квартиры, приближенно описывающая рыночную ситуацию. Будучи один раз сформулированной, эта зависимость может многократно применяться для различных квартир. Подставив в эту зависимость определенный набор значений параметров конкретной квартиры и выполнив соответствующие вычисления, на выходе мы получаем конкретное значение оценки этой квартиры. Определение формы этой зависимости требует высокой квалификации разработчиков и весьма трудоемко, но ее использование для оценки конкретной квартиры очень просто, доступно практически каждому и занимает очень мало времени, особенно если это делается на компьютере. В этом, собственно говоря, и выражается суть массовой оценки недвижимости. Массовая оценка недвижимости — это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (например, квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки. Массовая оценка имеет свои специфические области применения. Примером такой оценки является оценка квартир «по справке Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)», основанная на затратном подходе. Она выполняется государственным органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БТИ не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее построения не требуется рыночная информация. На языке математики (статистики) сказанное выше можно сформулировать немного иначе. Фактическая цена сделки для конкретной квартиры – это отдельное наблюдение случайной величины, выражающей цены квартир на рынке данного региона. Ее значение зависит от параметров квартиры, а также от условий сделки и характеристик ее участников. Поэтому абсолютно равноценные квартиры при разных участниках сделки могут быть одновременно проданы (и реально продаются) за разные цены. Рыночная стоимость квартиры – это среднее значение (математическое ожидание) этой случайной величины для данной квартиры. Соответственно, оценка рыночной стоимости квартиры – это оценка среднего значения (математического ожидания) этой случайной величины для данной квартиры на дату проведения оценки. Поэтому добросовестная (а не подогнанная) оценка рыночной стоимости квартиры не должна совпадать с фактической ценой сделки с этой квартирой с точностью до одного рубля или доллара. Правильные оценки должны быть близки к фактическим ценам сделок «в среднем», в статистическом смысле. Как показывает западный и московский опыт, массовая оценка недвижимости может применяться и для определения ее рыночной стоимости. Но она применима только для групп объектов, обращающихся на рынке в большом количестве и имеющих установившуюся рыночную стоимость, что позволяет обоснованно применять статистические методы. Другими возможными, но не столь очевидными, областями применимости массовой оценки недвижимости являются: купля-продажа квартир в других регионах России; аренда квартир в Москве или другом крупном городе. Но массовая оценка недвижимости абсолютно неприменима для рыночной оценки крупных нежилых зданий или их комплексов (например, комплекса зданий и сооружений некоторого завода). В подобных случаях отсутствует необходимая статистическая база (выборка) наблюдений аналогичных сделок (объектов), и необходима традиционная индивидуальная оценка в соответствии со стандартными подходами.