E-mail: info@ocenka-express.ru

Общие принципы построения моделей массовой оценки и их применение к оценке квартир

При построении любой конкретной модели должны учитываться как общие принципы моделирования, так и особенности предметной области. Из бесконечного многообразия модель выделяет наиболее существенные в данном случае черты и элементы и устанавливает теоретические (модельные) взаимосвязи между ними. Модели считаются «хорошими», если они не противоречат известным фактам и позволяют предсказывать новые. Необходимо точно определить предмет моделирования и закладываемые в модель предпосылки, а также область применения модели. Модели разрабатываются для проверки теоретических положений и предсказания исхода будущих событий. Рассматриваемые оценочные модели служат для обоснования или прогноза рыночной стоимости объектов на базе имеющихся данных о недвижимости. Для построения модели необходимо наличие хорошей теоретической базы и эффективных аналитических и исследовательских методов. Оценщику, владеющему принципами моделирования, значительно легче обосновать результаты оценки. Лучшие образцы оценочных моделей являются точными, рациональными и объяснимыми. Спецификация и калибровка моделей — отдельные этапы моделирования. Спецификация модели представляет собой процесс ее построения на основе экономической теории, теории оценки и рыночного анализа. Спецификация включает выбор используемых переменных спроса и предложения и определение их взаимосвязей и соотношений со стоимостью. Калибровка модели — это процесс адаптации формул массовой оценки к текущему состоянию рынка с расчетом неизвестных параметров модели, например, поправок при сравнении продаж. Оценочная модель состоит из одной зависимой переменной и одной или нескольких независимых переменных. Зависимая переменная представляет собой то, что оценивается, например, рыночная стоимость объекта недвижимости. Независимая переменная, например жилая площадь, является величиной, используемой для прогнозирования или обоснования значения зависимой переменной. При спецификации модели оценщик должен решить, какие переменные исследовать, и каким образом они связаны между собой. При калибровке модели определяются количественные соотношения, то есть вводится коэффициент (цена или процентная поправка) для каждой независимой переменной, например, цена в долларах кв. м жилой площади. При продаже квартиры на рынке наблюдается несколько различных типов цен сделки. Во-первых, цены подразделяются на цену продавца, цену покупателя и цену реализации. Цена продавца — это сумма, которую он получает себе в результате совершения сделки. Цена покупателя это общая сумма всех его затрат на покупку квартиры. Цена реализации — это сумма денег, которую покупатель отдает продавцу за квартиру. Они различаются на величину оплаты услуг посредников и расходы на оформление сделки. Посредник может быть, а может и отсутствовать как у покупателя квартиры, так и у ее продавца. Сделка может страховаться или не страховаться. Затраты на оформление сделки могут разными способами распределяться между ее участниками. Эти расходы значительно различаются от сделки к сделке. Поэтому цена реализации характеризует квартиру как таковую, а цены покупателя и продавца сильно зависят и от условий сделки. Как правило, если у продавца есть посредник, то его оплата вычитается из цены реализации и уменьшает цену продавца. И наоборот, оплата покупателем услуг своего посредника (если он есть) увеличивает цену покупателя по отношению к цене реализации. Аналогичным образом на эти цены влияет оплата оформления сделки. Таким образом, цена продавца и покупателя могут значительно различаться (до 15% и более). Но цена реализации минимально зависит от конкретных особенностей механизма продажи и оформления сделки и определяется спецификой самой квартиры. Поэтому целесообразно моделировать именно зависимость цены реализации от многих параметров квартиры, что и сделано в нашей методике. Во-вторых, на квартирном рынке существуют (как и на других рынках) различные виды цен: ◉ цена предложения — по которой квартира выставляется на продажу; ◉ цена спроса — определяемая в заявке на покупку квартиры; ◉ цена сделки — по которой фактически продается квартира. Каждая из этих видов цен может рассматриваться как минимальная, максимальная или средняя. Первые две имеют случайный характер. Наибольший интерес для анализа представляет средняя цена сделки, как отражающая наиболее существенные черты рыночной ситуации и баланс спроса и предложения. Однако в наших условиях «серого» рынка большинство сделок с квартирами для уменьшения налогов и сборов оформляется по ценам из справок БТИ. А информация о реальных ценах сделок почти недоступна. Цены спроса также мало пригодны для анализа, поскольку в заявке на покупку квартиры ее цена и параметры указываются многовариантно. Зато по ценам предложения в рекламных публикациях и в базах данных риелторских фирм имеется большое количество однозначной информации о продаваемых квартирах. Именно эта информация, о тысячах реальных заявок на продажу квартир ежемесячно, пригодна для моделирования многопараметрической зависимости цены предложения продавца от характеристик квартиры. Но нас интересует другая зависимость — для цены сделки. Чтобы ее установить, нами дополнительно исследуется среднее соотношение между ценой предложения и ценой сделки. Для анализа этой однопараметрической зависимости достаточно и небольшой по объему информации о десятках реальных сделок, которые нам ежемесячно удается собирать. Объединяя эти две зависимости, нам удается получить модель для определения рыночной цены реализации при сделке купли-продажи квартиры. В настоящее время собственность на квартиру в Москве непосредственно не связана с собственностью на земельный участок. Поэтому, в отличие от характерной для США практики оценки односемейных жилых домов, стоимость земельного участка учитывать не требуется. Оценке подлежит непосредственно квартира как специфический физический и экономический объект (с учетом ее окружения). Таким образом, в качестве зависимой переменной в нашей модели, исходя из специфики задачи, нами выбрана ожидаемая средняя цена реализации квартиры при сделке ее купли-продажи на вторичном рынке. А независимыми переменными являются параметры (характеристики) квартиры, оказывающие существенное влияние на ее рыночную стоимость и доступные для наблюдения и анализа.