E-mail: info@ocenka-express.ru

Факторы, влияющие на оценку рыночной стоимости недвижимости.

 В соответствии со своим определением рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или наиболее вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки. Как и в других механизмах ценообразования, цена каждой сделки по купле-продаже недвижимости определяется множеством таких факторов. На первом уровне классификации они могут быть подразделены на объективные и субъективные факторы. При определенной условности такого деления оно группирует факторы, зависящие и независящие от воли отдельно взятого участника конкретной сделки. При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части не определяемой непосредственно ее экономическими условиями . Анализ этих факторов, относящихся к области индивидуальной психологии, а не экономики, выходит за рамки оценки рыночной стоимости недвижимости. Объективные факторы, в основном, являются экономическими, определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок. А цена каждой конкретной сделки формируется под влиянием и иных факторов и составляет своего рода случайную величину, которая колеблется вокруг этого среднего уровня. Экономические факторы могут быть подразделены на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок; уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В российских условиях в составе группы макроэкономических факторов могут быть также указаны следующие долгосрочные факторы:  различия в динамике цен на товары и услуги, а также условий оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса;  темпы и масштабы формирования нового социального слоя «богатых людей», располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость;  развитие системы ипотеки;  развитие системы иностранных представительств в регионе . В отдельную подгруппу можно выделить факторы, связанные с феноменами массового сознания: инфляционные ожидания, рекламные мифы и т.п. Они особенно проявляются на квартирном рынке. Влияние указанных факторов, определяющих общую ситуацию на рынке квартир, на общий уровень, структуру и динамику цен на различные типы квартир, — это предмет самостоятельного исследования. Макроэкономические факторы являются инерционными, существенно влияющими на долгосрочную динамику общего уровня цен на квартиры и на изменение их структуры . Но в краткосрочном плане их условно можно считать постоянными, а общую конъюнктуру рынка — фиксированной. Однако на цены в долларах он непосредственно не влияет. А его влияние на рублевые цены учитывалось путем определения цены недвижимости в долларах с ее последующим пересчетом в рубли по курсу на момент сделки.). Их совокупное влияние проявляется в динамике и в текущем среднемесячном уровне рыночных цен на квартиры. Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок. Из них особенно важны те, которые описывают объект сделки (квартиру). Существенными являются также факторы, связанные с характером сделки и условиями платежей. Но в последние годы (после 1999 г.) характер сделок с квартирами  стал типовым и стабильным. Отработаны основные процедуры оформления сделок и их оплаты. Поэтому при массовой оценке рыночной стоимости квартир можно и нужно ориентироваться на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость квартиры, оцениваемая на фиксированную дату, обуславливается ее параметрами  как потребительной стоимости. На основе анализа способов описания и оценки квартир специалистами риелторами и оценщиками представляется целесообразным выделить следующие группы параметров, которые описывают:  собственно квартиру;  дом и придомовую территорию;  расположение квартиры в городе. Критерием для отбора параметров квартиры, которые следует включать в ее стандартное описание для массовой оценки, служит практика реальных участников квартирного рынка. Если продавцы и покупатели квартир, а также риелторы и оценщики, достаточно часто используют тот или иной параметр квартиры для определения или обоснования ее рыночной стоимости или продажной цены, значит, этот фактор учитывается рынком и должен включаться в первичное описание квартиры для ее оценки, и наоборот. Набор таких параметров медленно изменяется с течением времени. Например, в 1993-94 гг. большинство участников сделок с квартирами в старых домах не интересовалось типом межэтажных перекрытий. Соответственно, этот параметр обычно не влиял на цену квартиры, и его не следовало учитывать при оценке ее рыночной стоимости. А в 1996-97 гг. тип перекрытий стал одной из важнейших характеристик квартиры. Например, в «сталинских» или в более старых домах (во всех новых домах только железобетонные перекрытия) цены на квартиры с деревянными перекрытиями по деревянным балкам могут быть ниже на 15-20%, чем на аналогичные квартиры в домах с железобетонными перекрытиями. Поэтому появилась острая необходимость включить этот параметр в стандартное описание квартиры для ее массовой оценки. Что и было сделано. При определении набора параметров, используемых для описания квартиры, требуется учитывать наличие доступной для анализа рыночной информации, необходимой чтобы отразить в модели оценки влияние этого параметра на стоимость квартиры. Окончательный выбор набора параметров квартиры, используемых в модели, зависит и от подхода к ее построению  и калибровке.