E-mail: info@ocenka-express.ru

Основные подходы к массовой оценке: экспертный, статистический и смешанный

Среди трех стандартных методов рыночной оценки недвижимости — затратного, по доходности и сопоставления продаж — для массовой оценки московских квартир достаточно ориентироваться только на последний из них. Имеется достаточно много рыночной информации о продажах квартир. Поэтому нет необходимости ориентироваться на косвенные методы определения их рыночной стоимости, которые в условиях несбалансированного московского рынка могут давать неадекватные представления о стоимости квартир. Впрочем, как отмечено выше, и в Америке метод сопоставления продаж в целом, представляет собой наиболее предпочтительный метод оценки рыночной стоимости жилой недвижимости. Методика массовой оценки, базирующаяся на методе сопоставления продаж и определяющая рыночную стоимость квартиры в зависимости от ее параметров, может создаваться разными путями. Первый подход ориентируется на формализацию мнений экспертов о характере зависимости рыночной стоимости объекта от его параметров. Мы назовем его экспертным. Получаемые в результате методики носят чисто субъективный характер. У разных авторов они могут очень сильно различаться по выдаваемым результатам для одинаковых объектов. В отдельных случаях подобные методики могут быть «хорошими», то есть в большинстве случаев давать оценки, близкие к фактическим рыночным ценам. Но часто они могут быть и «плохими». Сложность экспертной разработки методики определяется тем, что необходимо учитывать множество параметров (десятки), среди которых могут быть и статистически зависимые (например, наличие лифта и мусоропровода в доме взаимосвязаны: обычно они имеются либо отсутствуют вместе). А опрашиваемый эксперт, как правило, не может разделить влияние на цену таких «связанных» параметров, и происходит «удвоение» поправок. Кроме того, такую методику сложно обновлять, поскольку мнения эксперта могут быть менее динамичными, чем рынок, либо наоборот, прогнозировать изменения, которые реально на рынке не произойдут или затронут его в меньшей степени. Второй подход базируется на использовании статистического анализа. Основным и традиционным статистическим методом, имеющимся в распоряжении оценщика, для калибровки моделей сравнения продаж является множественный регрессионный анализ Стандартные программы пошаговой множественной регрессии (как более традиционной разновидности МРА) основаны на том, что определенные идентифицируемые характеристики рынков жилья могут быть по отдельности исследованы для уточнения их индивидуального и совокупного вклада в величину стоимости. Однако в отличие от традиционных методов, математические приемы анализа сопоставимых продаж являются более сложными и обычно требуют более мощной вычислительной техники. Основным вкладом этих новых методов явилось более пристальное внимание к процессу внесения поправок при анализе продаж. Там, где используется более одного набора сопоставимых пар, при расчете коэффициентов поправок существует возможность «удвоения» поправок. Это происходит из-за взаимозависимости или пересечения многих элементов сравнения . Другая причина все более широкого использования регрессионного анализа и сходных методов — они позволяют анализировать большие объемы рыночной информации и обеспечивают более качественный анализ и понимание рынка при оценке рыночной стоимости, чем традиционные методы. При использовании этого метода путем математической обработки имеющейся информации о рыночных ценах и параметрах большого числа однородных объектов определяется математическая зависимость цены от параметров, которая наилучшим, в некотором стандартном математическом смысле, образом соответствует имеющейся информации. Получаемые при этом результаты зависят в основном от представленной на обработку информации и, в меньшей степени, от вариантов стандартных методов ее обработки, выбранных автором методики. Они имеют воспроизводимый, объективный характер и мало зависят от человека, проводящего анализ (особенно, при фиксированных методах обработки исходной информации). Современные методы статистического анализа с использованием компьютеров и специальных пакетов прикладных программ позволяют обрабатывать огромные массивы информации (о десятках и сотнях тысяч квартир) и получать хорошие и устойчивые результаты. К недостаткам этого метода относятся его высокая трудоемкость и возможность учитывать только строго ограниченный набор параметров объектов и значений каждого параметра, исходя из наличия информации о них в массиве исходных данных (в нашем случае — в базе данных заявок на продажу квартир, ведущейся фирмой). При разработке н методики рыночной оценки квартир принят и последовательно применялся естественный критерий качества методики: если обычно по методике получаются правдоподобные оценки, либо оценки близкие к фактическим ценам сделок, то методика хорошая, а иначе — плохая. Практический опыт показал, что экспертный подход не позволяет получить удовлетворительных результатов, а статистический приводит к методике, которая хорошо оценивает обычные квартиры в домах массовой застройки, но плохо справляется с оценкой нестандартных квартир. Для повышения качества методики в части необычных квартир мы применили третий подход. Назовем его смешанным. При этом подходе сначала делается предварительная оценка по набору основных параметров, учитываемых в базе данных заявок на продажу квартир, на основе статистического подхода, а затем она корректируется с учетом значений ряда дополнительных параметров, которые там не отражаются, на основе экспертного подхода. В результате получается уточненная оценка по широкому набору основных и дополнительных параметров на основе смешанного подхода. Именно такая оценка дает наилучшие результаты и применима как для стандартных, так и для необычных квартир. Таким образом, именно смешанный подход оказывается оптимальным для практики.